PASSIVO AMBIENTAL (TEMA 1.204 DO STJ). DE QUEM PODE SER A CULPA?

Quem compra um imóvel pode ser responsabilizado por um dano ambiental causado antes da aquisição?

Essa é uma dúvida cada vez mais comum em negócios imobiliários envolvendo terrenos, áreas rurais e imóveis com histórico de ocupação.

O passivo ambiental representa as obrigações e responsabilidades relacionadas a danos causados ao meio ambiente, como desmatamento irregular, contaminação do solo, ocupações proibidas ou degradação de áreas protegidas.

O ponto mais importante é que a responsabilidade ambiental possui características próprias.

A Lei nº 6.938/81 (Política Nacional do Meio Ambiente) estabelece, em seu artigo 14, §1º, a responsabilidade objetiva por danos ambientais, ou seja, não depende da comprovação de culpa.

Além disso, o entendimento consolidado pelo STJ é baseado no princípio da responsabilidade ambiental propter rem, indicando que a obrigação de reparar o dano acompanha o imóvel.

No Tema Repetitivo 1.204, o STJ analisou a possibilidade de responsabilização do proprietário atual por danos ambientais ocorridos anteriormente, e definiu que o credor pode realizar a cobrança do proprietário anterior, do atual ou de ambos (solidariamente).

Isso significa que a compra de um imóvel com irregularidades ambientais pode gerar consequências mesmo para quem não causou diretamente o dano.

Por isso, antes de adquirir terrenos ou propriedades com características ambientais relevantes, é essencial verificar:
✔️ matrícula do imóvel;
✔️ licenças ambientais;
✔️ existência de áreas protegidas;
✔️ autos de infração e processos administrativos.

⚖️ No Direito Imobiliário, a compra segura começa antes da assinatura do contrato.